为什么要在中国发展与建设REITs市场，特别是公募REITs市场？怎样设计和建设中国REITs市场？ 《中国REITs市场建设》由REITs从业领域研究多年且深度参与中国REITs市场的规划与设计的专家教授领衔创作，在大量调研的基础上，深入讨论了中国REITs制度设计、实现路径以及行动方案。对中国REITs市场的实践问题和技术难题给出了回答。该书以市场功能的视角剖析了REITs对于现代金融体系的价值，结合全球市场的实践以及中国不动产投融资现状，在中国金融改革的宏大背景下，系统全面地阐述了中国REITs市场建设的必要性、紧迫性，探讨了中国REITs制度的发展路径，给出了中国REITs市场建设的方案。 《中国REITs市场建设》一书中既有逻辑严谨的学理分析，也有大量的实证与案例分析。在理论分析框架之外，结合全球多个主要REITs市场的发展经验，充分论证建设中国REITs市场的意义，深入剖析中国公募REITs市场建设在税制、管理模式、定价等方面面临的具体问题及解题思路，为中国公募REITs的推出提供切实可行的意见和建议。 《中国REITs市场建设》一书为理解全球REITs市场演进，展望中国和国际REITs市场提供了思想工具，有助于读者真正认识中国REITs市场的价值，以及未来发展的机遇与挑战。对于关心房地产与基础设施建设与运营的中央与地方政府、企业、投资者，都具有巨大的实践价值和指导意义。  经济学博士，毕业于人民银行研究生部，长期从事债券市场、上市公司监管等领域实践。在宏观经济、上市公司治理、固定收益市场与金融衍生品等方面均有丰富的理论基础与深入研究，在《中国金融》《清华金融评论》等较多权威期刊上发表多篇学术论文，具有较高的学术影响。;.;北京大学光华管理学院金融学教授、院长，国家自然科学基金杰出青年获得者和教育部长江学者特聘教授。著有《从大到伟大：中国企业的第二次长征》《从大到伟大2.0：重塑中国高质量发展的微观基础》《我们热爱的金融：重塑我们这个时代的中国金融》，以及Corporate China 2.0: The Great Shakeup等。中国证监会第十七届发审委委员，国家发展改革委“十四五”国家发展规划专家委员会委员。2017年，被《中国新闻周刊》评为“影响中国年度经济学家”。;.;北京大学光华管理学院金融学教授、副院长，北京大学国家金融研究中心副主任，北大光华中国REITs研究中心执行主任。主要研究领域是金融市场与机构、不动产金融、资产管理。北大光华REITs课题组核心成员，主持和参与了多篇中国REITs市场研究报告，产生了广泛而深远的影响。国家发展改革委和中国证监会基础设施REITs联合调研小组成员，该工作为推进基础设施公募REITs试点打下坚实基础。;.;中联基金合伙人，北京大学光华管理学院管理学博士，曾任中信证券股份有限公司董事总经理、中信金石不动产基金管理有限公司总经理等。国内较早从事不动产资产证券化研究的专业人士之一，中信证券房地产金融及REITs业务线创始人之一。自2006年起，发起设立了房地产私募基金、银行间REITs、交易所REITs、结构化融资及资产证券化等多项国内创新业务。20余年专注于不动产投融资及证券化领域，在资本市场具有丰富的实践经验。 序丨厉以宁 前言 导论 REITs是好金融1 中国金融的演进1 什么是好金融3 中国金融体系的最大短板4 推出REITs的意义6 内容概要9  第一部分 为什么会推出REITs制度 第一章 不动产投资信托基金15 什么是REITs15 制度的共性与个性21 第二章 价值创造：企业与投资者的视角35 REITs的融资功能36 企业的战略工具42 抗通胀与普惠资产配置44 第三章宏观经济转型与政策工具功能49 REITs制度出台的历史契机49 经济发展新动能56 货币政策工具60  第二部分 REITs的全球实践 第四章 规模、市场表现与流动性67 第五章 美国REITs：规模最大的REITs市场75 全球市场标杆75 发展历程与关键事件77 UPREITs与DOWNREITs83 第六章 亚太REITs：各具特色86 澳大利亚A-REITs：合订证券86 日本J-REITs：亚洲第一90 新加坡S-REITs：国际化94 香港H-REITs：一枝独秀100 第七章 其他REITs市场106 欧洲REITs市场106 印度REITs市场111  第三部分 REITs市场的中国道路 第八章 为什么要建设和发展中国REITs市场117 不动产投融资模式的挑战117 资产管理市场的短板127 重要结构性问题的破题之作134 第九章 发展历程与市场规模139 政策与市场的双轮驱动139 第十章 类REITs市场152 快速发展的类REITs市场153 资产支持证券架构156 持续创新的市场159 类REITs和公募REITs162 第十一章 中国公募REITs的制度设计与实现路径180 制度设计的5个重要维度180 制度推进的三种可行性路径182  第四部分 中国公募REITs市场建设的重要课题 第十二章 税制191 税收政策的驱动作用191 中国REITs的税务问题194 REITs可以开拓税源和增加税收205 中国REITs需要税收中性政策207 第十三章 管理模式211 内部管理模式和外部管理模式212 两种模式孰优孰劣214 类REITs市场面临的问题218 建立、健全中国公募REITs的治理机制221 第十四章 定价与资产估值228 REITs的估值逻辑与定价机制228 成熟REITs市场具有价格发现功能233 类REITs市场的定价问题240 完善中国公募REITs市场的定价机制245 第十五章 投资者保护251 市场准入与投资者适当性管理251 存续期间管理的重点在于信息披露258 REITs市场违法违规追责265  第五部分 基础资产类别REITs的分析与展望 第十六章 基础设施REITs271 美国、澳大利亚与印度基础设施REITs现状271 基础设施投融资体制的困境284 中国发展基础设施REITs的意义288 中国基础设施REITs市场展望289 第十七章 租赁住房REITs297 房地产长效机制建设需要REITs市场298 中国租赁住房REITs市场展望301 类REITs的探索与公募REITs的思考305 第十八章 商业物业REITs312 全球商业物业REITs市场的重要资产类型313 商业物业可持续发展与REITs市场315 中国商业物业REITs市场展望319 第十九章 物流REITs324 物流REITs的国内外实践326 物流行业的挑战与REITs市场328 中国物流REITs市场展望332  附录案例 案例1中信启航REIT――私募REITs市场破冰337 案例2勒泰REIT――不依赖主体信用的商业类产品342 案例3保利租赁住房REIT――首单储架发行的租赁住房类产品346 案例4菜鸟仓储REIT――首单可扩募物流类产品352 案例5沪杭甬徽杭高速REI